Comprare Casa in Svizzera: Guida alla 'Lex Koller' per Italiani (2025)
Il Muro della Lex Koller
- La Regola: I non residenti non possono acquistare immobili residenziali in Svizzera (salvo eccezioni turistiche limitate).
- La Soluzione: Ottenere la residenza fiscale e fisica (Permesso B). Una volta residenti, avete gli stessi diritti di acquisto dei cittadini svizzeri.
- La Strategia: Affittare una proprietà di prestigio per 12-24 mesi è il "ponte" necessario per ottenere il permesso e cercare la casa definitiva con calma.
Per molti imprenditori e famiglie italiane, l'acquisto di un immobile in Svizzera (specialmente in Ticino o Engadina) è l'obiettivo finale di una strategia di diversificazione patrimoniale.
Tuttavia, il mercato immobiliare svizzero non è libero come quello di Milano o Londra. È protetto da una legge del 1983 nota come Lex Koller, progettata per impedire che il suolo svizzero finisca interamente in mani straniere.
Se provate a comprare una villa a Lugano come "non residente", il notaio fermerà la transazione.
Ecco come navigare queste restrizioni e perché la strada verso la proprietà inizia quasi sempre con un affitto di lusso.
Residenza Principale vs. Seconda Casa
La distinzione fondamentale è lo scopo dell'immobile.
1. Acquistare per viverci (Residenza Principale)
Questa è la via maestra.
- Se vi trasferite in Svizzera e ottenete il Permesso di Dimora (B), la Lex Koller non si applica più alla vostra casa principale.
- Potete acquistare qualsiasi immobile, di qualsiasi metratura, esattamente come un cittadino svizzero.
- Il requisito: Dovete vivere effettivamente lì.
2. Acquistare per vacanza (Seconda Casa)
Se volete mantenere la residenza in Italia e comprare una casa vacanze in Svizzera:
- È possibile solo in zone designate come "turistiche" (es. Ascona, St. Moritz, Crans-Montana).
- È vietato nelle grandi città (Zurigo, Ginevra) e nelle zone residenziali pure di Lugano.
- Le quote: I permessi sono contingentati. Spesso bisogna aspettare che un altro straniero venda per poter comprare.
Perché Affittare Prima di Comprare?
Anche se avete la liquidità per comprare subito, i nostri clienti HNWI scelgono spesso di affittare per i primi 1-2 anni. Perché?
- Ottenimento del Permesso: Per ottenere il Permesso B, dovete dimostrare di avere un alloggio adeguato. Un contratto d'affitto firmato è il modo più veloce per soddisfare l'Ufficio della Migrazione. L'acquisto può richiedere mesi di due diligence.
- Flessibilità Fiscale: Se state negoziando un "Forfait Fiscale" (Globalista), l'affitto vi permette di stabilire la residenza senza ancorare capitali in un immobile prima che l'accordo fiscale sia firmato (Ruling).
- Accesso all'Off-Market: Le ville più belle in vendita non sono su Immobiliare.ch. Sono vendute privatamente. Vivendo già sul territorio e frequentando i circoli giusti, avrete accesso a queste opportunità.
Stop Searching.
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Il Ruolo di Offlist
La nostra piattaforma è specializzata nel trovare quella "Prima Casa Svizzera" in affitto. Collaboriamo con proprietari che capiscono la vostra strategia: cercate una residenza di altissimo livello (spesso arredata o parzialmente arredata) per stabilire il vostro status, mentre preparate il terreno per il futuro acquisto.
Conclusione
La Lex Koller non è un divieto assoluto, è un filtro. Se volete investire nel mattone svizzero, la Svizzera vi chiede prima di investire nella vostra vita qui. Diventate residenti, integratevi, e le porte del mercato immobiliare si apriranno.
Domande Frequenti (FAQ)
Posso intestare la casa a una società anonima (SA)?▼
No. La Lex Koller "guarda attraverso" la società. Se i beneficiari economici sono stranieri non residenti, l'acquisto è vietato.
Quanto tempo serve per ottenere il Permesso B?▼
Per i cittadini italiani (UE), la procedura è veloce. Una volta presentato il contratto d'affitto e la prova dei mezzi finanziari, il permesso arriva generalmente in 4-8 settimane.
Posso affittare la mia seconda casa su Airbnb?▼
Sì, ma con limitazioni. Se l'avete acquistata come "Seconda Casa" sotto la Lex Koller, non potete trasformarla in un business a tempo pieno. L'uso deve rimanere prevalentemente personale.
B
L'Autore
Benjamin Amos Wagner
Fondatore @expat-savvy.ch | Esperto Immobiliare
